中国城市化进程已从“增量扩张”转向“存量优化”，如何盘活低效资产成为城市高质量发展的关键。以北京市为例，截至2022年，全市存量商办面积超3000万平方米，空置率长期高于15%，亟需通过功能转换释放价值。
京投港・西华府长租公寓项目作为北京市首个“非居住改保障性租赁住房”的标杆案例，不仅填补了政策与实践的空白，更通过“国企+民企”协同模式，实现了“资产焕新-运营增效-金融闭环”的全链条创新。
这一案例为同类的存量改造项目提供了可复制的范式。
京投港・西华府5号楼原为2017年建成的办公楼，建筑面积2.89万平方米，因区域办公供给过剩而面临招租的难题。
2022年3月，京投港·西华府5号楼项目通过北交所公开挂牌出租交易，龙湖冠寓旗下的北京庆冠寓商业运营管理有限公司（以下统称“龙湖冠寓”）成功摘牌，并通过改建的方式打造成为保障性租赁住房项目。
这个项目通过“轻改造、重运营”策略，保留建筑主体结构，将4-21层改建为728套20-40平方米的公寓，并增设健身房、公共厨房、休闲会客区等设施，打造“居住+社交”复合空间。
客群定位则精准锚定丰台科技园的新市民与新青年，一期129套房源定向配租近三年毕业大学生（租金9.8折），其余房源按北京市保障性租赁住房政策运营。
由于本项目优越的地理位置、舒适的居住环境和优质的服务表现，一经推出就受到了市场的欢迎，除去散租外，附近的很多大企业与其签订长期租赁协议，出租率超过95%。
业主单位京投公司还将该项目纳入基础资产包，发行ABS，进一步加快了资金回笼。通过“改造-运营-证券化”链条，国企快速回笼资金，民企专注运营增值，形成可持续的商业模式。
存量资产盘活项目，经常涉及到原有建筑的使用功能调整问题，对于政策合规性提出了很高的要求。京投港项目的合法性、经济性与可持续性源于北京市“非改居”政策体系的强力支撑：功能转换许可：2021年《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》明确“办公、商业、厂房等非居住建筑可改建为租赁住房”，且无需补缴土地价款。2022年《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》，也明确提出“鼓励利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则及规划使用性质正负面清单、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，经区政府同意，可将其改建为宿舍型(含公寓型)保障性租赁住房。”审批流程简化：通过“纳保”（纳入保障性租赁住房计划）与“改建”双轨审批，项目从摘牌到开业仅用9个月，较传统开发周期缩短50%。税费优惠与标准规范：依据《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》，项目享受民水民电、增值税减免等政策，同时严格遵循消防、采光等居住标准，确保合规性与居住品质。在这一系列的政策指导下，京投港·西华府项目的改造在“权属不变、规划用途正负面清单”框架内，实现了“非居住→居住”的功能转换，破解了产权与用途冲突的难题。在面向市场的收益分配机制上，政府通过租金限价（低于市场价10%-15%）保障普惠性，同时允许运营商收取一定的服务费（含网络、安保、维修等），平衡社会效益与商业逻辑。政策保障为项目的盘活提供了通道，而如何面向市场实现价值，则需要业主找到能够帮助自己将政策通道落地的合作伙伴。这个项目的合作框架并不复杂，龙湖冠寓以整体租赁的方式获得项目的资产运营权，每年向作为业主单位的京投公司缴纳租金。然后进一步透视，在简单的租赁关系背后，是一系列多维度的合作分工和价值互换国企业主（京投公司）核心作用：
在存量资产盘活中，业主并不是一租了事，而是承担着一系列重要的角色:
1.提供存量资产载体并对运营商进行监管；
2.走通政策渠道，完善功能改造的一系列手续，并推动项目快速纳入保障性租赁住房体系；
3.通过ABS发行实现资产证券化，降低资金沉淀压力；
4.承担长期资产保值责任，锁定稳定租金收益（年均收益率约5%-6%）。
一个积极参与和强有力的业主，是运营商信心的重要保障。
民企运营商（龙湖冠寓）核心能力：
1.程序配合：协助业主完成政策所规定的一系列审批程序；
2.改造设计：以“小户型、全配套、智能化”为标准，控制改造成本和改造品质；
3.运营管理：采用“会员制+社群运营”模式，组织青年交友、技能培训等活动，提升租户黏性；
4.风险对冲：通过“企业包租”（占比超60%）锁定大客户需求，降低空置风险。
运营商的关键在面向市场实现价值，并以不同的形式（例如本项目主要为租金）与业主分享市场收益。
从这些层面系统的观察，“合作”在一个项目中是多维度的，收益分配形式只是一系列合作架构中的结果，而不是全貌。
在大多数存量资产盘活项目上，构架一系列合作框架之下，最终还是要落实到收益分配和风险分担条件上。这个项目的整体租赁模式比较简单，是很多业主所喜欢的，但是在复制这种合作的时候，也要看到这种简单模式的成立，有一定的外部条件。京投港西华府这个项目一方面有经典性，在北京市非改居市场上是首例，运营商愿意承担更大的风险，采取整租模式。另一方面则是这个项目的基础条件相对比较好，位于成熟的大型产业功能区之中，并紧邻地铁，交通便利，周边大企业多，租赁市场前景好，也给了运营商更大的信心。所以从这两个方面来看，这个项目的合作方式又不是大多数项目可以简单复制的，还需要从每个项目的客观条件出发，个性化的进行调整。京投港・西华府项目的价值不仅在于将一栋空置办公楼转化为千人安居的家园，更在于其验证了“合作共赢”的底层逻辑：政策制定者、资产持有者与专业运营者通过风险共担、收益共享，共同破解存量困局。未来，更多待盘活存量资产的入市、政策的进一步完善、REITs扩容、民企参与门槛降低，这个项目的成功经验，有望给更多的项目提供有益的参考。 本文作者：荣邦瑞明总经理 陈民
