关键词二：住房分配货币化

1998年，注定是写入中国房地产发展史册并且可以大书特书的一年，十五届三中全会开幕前夕，国务院颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个被业界看作是中国房地产纲领的“23号文件”，正式带领中国进入了商品房时代。

十五届三中全会之前的住房分配制度改革要点回顾

1979年，国家城建总局决定试行把新建住房以土建成本价向居民全价出售，中央分别拨款给西安市、柳州市、梧州市、南昌市，进行增量住房向职工出售的试点，售房价格在每平方米120-150元之间，一套住房相当于一个职工10-12年的工资总和，即5-6倍的家庭年收入，自此建国以来的福利分房制度不再是居民获得住房的唯一来源。

1982年，国务院批准以郑州、沙市、常州、四平四城市为试点，试行新建住房补贴出售，即政府、单位、个人各负担房价的1/3，个人购房只需支付1/3的房价款，其余2/3由地方政府及职工所在单位分担补贴，简称为“三三制”。

1987年，国务院相继批准烟台、蚌埠、唐山3个城市以提租和补贴持平为原则，大幅度提高租金，同时给予相应补贴的住房制度改革方案。1988年，在总结试点城市经验的基础上，以第一次全国住房制度改革工作会议为标志，形成了以提租补贴为核心的第一个全国性的住房制度改革方案。

1991年6月，国务院发布《关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知》（国发[1991]30号），在继续提出合理地调整现有公房租金，出售公有住房的同时，强调实行新房新政策，使新建住房不再进入旧的住房体制，通过新房新政策的方式，避开存量住房提租的阻力，通过在外围实行增量房改，使住房新制度在量逐渐累计，最终实现质变。

1994年7月，国务院发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[43]号，以下简称《决定》），对进行城镇住房制度改革的根本目的、基本内容以及近期的改革重点等作了原则规定。这次住房制度改革，一是全面推行住房公积金制度。二是积极推进租金改革，要在职工家庭合理支出范围内加大租金改革，实行新房新租。1995年2月6日，国务院办公厅发出《转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工程实施方案的通知》，安居工程正式开始运行。到1998年6月底，全国归集住房公积金总额已达980亿元。1997年底，35个在中城市的公房租金平均为每平方米1.29元，在原有基础上有了较大的提高，深圳等城市已率先达到成本租金水平。

住房分配货币化制度改革历史起因

1998年，亚洲金融危机还没有过去。而受1993年海南地产泡沫破灭的波及，国内商品房大多处于空置状态。而福利分房更是使得房地产市场如一潭死水，没有生命力。在这种大环境下，中国经济急需找到一个新的强力增长点，深圳万科股份有限公司董事局主席的王石提出的“把住宅产业当作刺激内需的支柱产业来发展”，引起了朱镕基总理的重视，启动住房体制改革，取消福利分房制度已经是大势所趋。正式提出将居民住宅业列为国民经济新增长点，房地产业开始成为支柱产业。

改革内容

1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场，通过住房商品化、社会化，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点。

（1）停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化：

“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。”“全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5%，有条件的地区可适当提高。”

（2）建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系：

第七条“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”规定了完善的多层次住房体系。并严格规定了“调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设施和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3%以下。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度，具体办法由市（县）人民政府制定。”

（3）采取扶持政策，加快经济适用住房建设：

第十四条规定“经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应；要控制经济适用住房设计和建设标准，大力降低征地拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，控制开发建设利润。停止征收商业网点建设费，不再无偿划拨经营性公建设施；经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。要严格限制工程环节的不合理转包，加强对开发建设企业的成本管理和监控。规定经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位，可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。

（4）发展住房金融

通过“扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限；对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款；完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险；调整住房公积金贷款方向，主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款；发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化手续，提高服务效率”推动住房分配货币化顺利进行和房地产也健康发展。

成就与评价

可以说，十五届三中全会之前的住房制度改革，只是房地产作为一个个产业内部的变革，通过公房的“全价售房、补贴售房、提租补贴”方式，实现政府投资住房建设的内部循环；而十五届三中全会开始的住房分配货币化，不仅是房地产行业自身的改革和发展问题，而是被赋予了带动国家经济发展的使命，房地产业成为中国经济发展的“支柱产业”。

1998年的住宅分配货币化政策，真正带领中国房地产进入了前所未有的迅猛发展阶段。与此同时，房地产在国民经济的地位迅速提高，对经济增长的拉动作用也越来越大。1998年住宅制度改革成为经济增长的启动器。现在回过头来看，住宅制度改革对宏观经济的影响，在迄今为止所有的制度改革中，只有80年代的农村联产承包制和90年代初的土地有偿使用可以与之相比。

1997年-2000年，我国商品房开工面积分别为14027万平米、20388万平米、22579万平米、28259万平米（其中住户在开工面积分别为10997万平米、16638万平米、18798万平米、23335万平米），全国房地产投资增长率分别为5%、13.5%、13.7%、19.5%，房地产迎来快速发展。

当年过分强调房地产全盘市场化对拉动内需的作用时，住房改革顾此失彼，甚至走向了极端——重市场、轻保障，虽然2003年朱镕基总理就提出了发展经适房的论断，但是收效甚微。这可以说是1998年住房制度改革的未尽事宜。

怎样影响城市

1998年的住房制度改革，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成为了住房建设的主题词。同时，一系列的住房金融服务举措更让中国人在住房上获得了更大的空间和自由。

从此，中国真正进入了商品房时代，此后十年中国人经历了历史上最大规模的人居变迁。房改将几十年积累下来的财富在短时间内猛烈地释放出来，整个社会的实际财富在短短的几年内剧增，房屋成为中国人的财富仓库。1998年房改，加上同时推进的规划、金融制度改革，使得房屋变成了城市化过程中最容易集中资本的领域，房地产开发的时代到来，我国进入了房地产市场带动城市开发的年代。