在城市更新前期文件体系中，实施方案是指导城市更新项目工作的纲领性文件。本文通过对广州、深圳、南京、唐山等地相继出台的城市更新行动指导文件进行搜集、整理、研究，并结合当前部分城市已完成编制的城市更新实施方案，对实施方案编制的要点进行总结归纳。

一、合理划定城市更新单元

“城市更新单元”为实施方案的研究对象，可包括一个或多个城市更新项目，单元规模可根据实际情况确定。

“城市更新单元”划定要保证基础设施和公共服务设施相对完整，并符合成片连片和有关技术指标要求。划定依据包括但不限于：城市更新中长期发展规划、国民经济和社会发展规划、国土空间规划（或土地利用总体规划/城市总体规划）、控制性详细规划、村庄规划等。

二、现状调查与问题诊断

现状调查为城市更新项目实施提供坚实的基础。主要内容包括对项目范围内经济、人口、土地、建筑、设施、文化、生态等七类对象的基础数据进行调查，同时对项目范围内的居民需求（更新意愿）进行调查。

通过定性分析与定量分析相结合的方式，对项目范围内具备的优势条件、限制条件、存在问题等进行梳理总结。诊断过程可参照城市体检指标体系。

三、城市更新模式设计

识别待更新的资源，开展城市更新模式设计（方案策划）。提出城市更新的目标、范围、期限，研讨更新思路与策略，明确项目更新总规模，合理确定“留、改、拆、建”的内容及范围，全面开展更新设计。重点包括更新方式、资金方案、设计方案、建设方案、运营方案等内容。

坚持项目策划、规划设计、建设运营一体化推进，优化资源配置，充分利用政策支持，力求实现项目自身盈亏平衡。

四、主要任务与项目支撑

依据城市更新单元不同的功能性质差异，提出差异化的任务需求，设置任务目标，并制定相应措施。主要任务需求多集中在生态修复、历史文化保护、居住区服务设施建设、新型城市基础设施建设、增强城区防洪排涝能力等方面。

基于上述不同任务需求，结合各更新单元自身条件，梳理出单个或多个重点项目，并明确建设任务与建设标准，作为城市更新行动实施的主要抓手。

五、资金平衡分析

对城市更新项目的投入产出情况进行分析，并对实施资金的来源做出安排。主要包括项目投融资的比例结构，项目交易结构图、交易流程、实施模式的优势及合规性分析、实施模式安排、资金流动路径等，最终对项目的收入情况和支出情况进行科学、详细的测算，判定项目的资金平衡情况。

针对实施过程中可能出现资金平衡的问题，提出针对性的优化建议。

六、综合保障措施

主要包括组织保障、政策保障、资金保障、项目统筹、宣传引导等。

七、城市更新专题分析

依据更新项目的不同特点，主要包括环境影响专题分析、历史文化影响专题分析、社会稳定风险评估分析、产业发展专题分析、公共服务设施与市政基础设施专题分析、地下空间专题分析、道路交通专题分析、海绵城市专题分析等。

城市更新实施方案是对整个城市更新行动的战略统筹。本文基于已有的更新政策及相关案例，对方案编制重点进行了归纳总结，随着城市更新行动的深入推进，实施方案的内容也将愈加丰富。

（作者：城市运营事业部业务总监 李林飞）